原告高山、高杰诉被告高花、高水及第三人付大确认房屋买卖协议无效纠纷案

    【要点提示】

    丈夫和妻子离婚时订立赠与合同将共有财产房屋赠与给两个儿子，但离婚后丈夫擅自将房屋卖给第三人（房产证上该房屋是登记在丈夫的名下），第三人已经支付了相应对价，房屋已交付第三人使用，但未办理登记。

    现两个儿子起诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效，主张对该房屋的所有权。该涉案房屋买卖合同的效力应如何认定？

    【案例索引】

    一审：睢县人民法院（2008）睢民初字第357号（2008年10月22日）

    【案情】

    原告高山

    原告高杰

    委托代理人黄艳玲

    被告高花

    被告高水

    第三人付大

    原告高山、高杰的生父、生母高花、黄艳玲于1989年在睢县县城电视塔街建六间楼房，1994年5月21日高花、黄艳玲二人协议离婚时约定两个婚生儿子高山、高杰即二原告由男方抚养，“六间房子及家里所有家具都归两个孩子所有，未经孩子同意，夫妇任何一方无权将房屋及家具转让或者变卖。”该协议并经睢县城关镇司法所见证，但当时未办理房产过户手续（房产登记在高花名下）。高花、黄艳玲离婚三个月后又开始同居生活，直至2004年2月，但一直未办理复婚手续。2000年5月，高花、黄艳玲带着两个儿子即二原告去新疆生活。家中房产交高花之哥被告高水 看管。2004年元月25日，被告高花从新疆回来，背着二原告和黄艳玲将六间房产以6.5万元的价格卖给了大哥高水 。2007年6月9日，高水 又将该房产以12.5万元的价格卖给了第三人付大，付大随后入住了该房产。二原告得知后于2008年5月6日向法院提起诉讼，要求确认二被告及被告高水 与第三人之间所订的房屋买卖协议无效。

    【审判】

    睢县法院受理该案后，考虑到原被告之间的血缘关系，决定采取调解的方式了解此案。在多次庭前调解无果的情况下，承办法官于2008年10月22日到争议房产所在处进行巡回开庭，并邀请原被告及第三人的老邻居现场协助做调解工作，经调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告高水 支付给原告高山、高杰30000元，第三人付大支付给二原告5000元，计35000元，作为二原告的房产经济补偿费，二原告对二被告及第三人的房屋买卖协议无效行为不再追究，二原告的房产归第三人所有。并当庭予以了履行，从而使这起矛盾激烈的纠纷以原被告之间的亲情回归而顺利了结。

    【评析】

    本案涉及的主要法律问题包括：一、二原告父母离婚时财产处分协议的效力问题；二、被告高花与高水 以及高水 与第三人签定的房屋买卖协议的效力问题；三、本案是否适用善意取得。

    一、二原告父母离婚时财产处分协议的效力

    1994年5月21日，本案二原告的父母协议离婚时，将其家中的房屋及财产全部赠与二原告，并注明“未经孩子同意，夫妇任何一方无权将房屋及家具转让或变卖”。依据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效。”结合本案，被告高花与其妻黄艳玲于1994年5月21日协议离婚后，即将争议房产交给二原告使用、占有，同时，我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，本案，虽然二原告根据赠与合同获得其父母的房产后未办理过户手续，但仍然不影响合同的效力，即二原告离婚时的财产处分协议应认定为有效。

    二、被告高花与高水 以及高水 与第三人签定的房屋买卖协议的效力

    要判断二被告之间以及被告高水 与第三人之间所订的房屋买卖合同是否有效，首先必须厘清效力认定的法律根据。

    合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。” 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《合同法》及《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

    房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。在房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

    具体到本案，被告高花与其前妻黄艳玲自1994年5月21日把涉案房产赠与二原告使用、占有后，已失去对涉案房产的处分权，因而，2004年元月25日被告高花与高水 以及2007年6月9日被告高水 与第三人付大签定的房屋买卖协议均为无效的民事行为。

    三、本案是否适用善意取得

    依据我国民法学理，善意取得是指原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得的成立必须符合三个要件：1、受让人须是善意的，不知出让人是无处分权；2、受让人支付了合理的价款；3、转让的财产应当登记的已经登记。三项条件必须同时具备，否则，不构成善意取得。结合本案，被告高水 作为与被告高花居住近邻的长兄，应该知道高花与其妻黄艳玲协议离婚时将房产处分赠与二原告的事实，况且在二原告去新疆时受托看管涉案的房产，其后来在未取得二原告认可的情况下仍与其弟高花签订房屋买卖协议，并且将涉案房产又私自处理给第三人，且被告高水 与其弟被告高花签订的涉案房产买买价格明显低于市值，第三人付大在买受涉案房产时明知房产登记的户主非出卖人高水 ，因此，无论是被告高水 或者是第三人付大在主观上都有过错，均不符合善意取得的条件。所以，本案不适用善意取得。

    四、调解此案的几点体会

    1、巡回调解是人民法院充分发挥职能维护社会稳定、推进社会和谐的现实要求和必然选择

    近年来，我院根据上级法院精神要求，把人民满意作为法院工作的最高标准，把调解作为处理民事案件的主要方法，把巡回办案作为审判的基本模式。实践证明，开展巡回办案工作，是践行科学发展观的本质要求，是贴近基层、贴近群众、贴近实际，有效化解矛盾纠纷，促进社会和谐发展的重要举措，是关注民生、方便群众，是人民法院转变作风、宣传法律、展现法院和法官风采的形象工程。巡回调解，是巡回办案的重要环节，是老百姓普遍能够接受的一种纠纷处理方式，它更易于从根本上化解冲突，解决矛盾。因此，在办案实践中，我们要把调解贯穿于审判活动的全过程，把调解手段延伸，把调解关口前移。在开庭之前，在送达传票的同时，就征求当事人尤其是被告方的意见，如有接受调解的意愿便马上组织双方进行调解。在开庭过程中，在查清事实和法庭辩论之后，注意把握双方当事人的态度变化，不放过双方“愿意心平气和谈一谈”的任何机会，只要有案件，不分节假日，不分早晚，只要当事人需要，不论是田间地头、还是农家小院、病人床前，随时随地都可以进行巡回调解，给当事人营造充分的调解空间。

    2、要扑下身子，放下“架子”

    在做调解工作时，我们要放下“架子”，做到“小”案不小看。因为我们基层法院尤其基层法庭承办的大多是像本案这样的一些婚姻家庭、人身损害赔偿、相邻关系权属纠纷等事关群众切身利益和社会稳定的案件，当事人往往因积怨较深、自身难以解决才诉诸法律。在选择此类案件巡回办案时，千万不要当成小案件办理，因为再“小”的案件对每一位当事人来说都是大事，处理不当都可能酿成信访事端，给社会稳定带来隐患。在巡回办理上述案件时，我们一定要放下架子，切忌单从法律的强制角度去调解，那样做虽然简单易行，但当事人之间的矛盾难以从根本上化解；要真正做到案结事了，就要扑下身子，用一心为民的诚心去打动当事人，从内心深处使他们的矛盾得以化解。目前，老百姓的法律意识还比较淡薄，所以调解要尽量尊重当地风俗，找准双方当事人利益的平衡点，尽量邀请当地有声望、明事理的人一起参加调解工作，这样更有利于案件的调解。

    3、要真诚善待，情理并融

    俗话说：“良言一句三春暖，恶言一句六月寒”！咱对老百姓客气，老百姓比咱还客气，咱随和了，老百姓比咱还随和。待人随和、客气、友善，是提高调解率的法宝。如本案，因双方当事人本为“亲人”，但因房产纠纷造成了亲情的扭曲，所以最初调解时，原告代理人和被告等都十分激动，陈述时心情也较迫切，我们就一边为其倒水、让座，一边耐心接待、认真倾听，当听完每个人的倾诉后，就感到起初互不相让、“寸土必争”的双方气氛有所缓和，在此基础上我们微笑着向当事人讲法律、讲政策及“亲情无价”的道理，在潜移默化中影响当事人的感情和思想。

    在调解中，我们不仅要把握时机调解，把握案情调解，把握事实调解，把握法律调解，以细心、耐心、公心，以亲情、友情、热情感化当事人，还要善于借助老百姓能够接受的“土”法和民俗。如本案开庭时，我们到双方争议房产的现场就地巡回办案，把原被告及第三人都信服的邻居邀请过来，一起做工作。

    注：文中当事人姓名均为化名